Căn hộ Green River quận 8, Xi Grand Court, sang quan cafe, Diamond Lotus Green WorldCăn hộ Tara Residence, Căn hộ Green River quận 8

Thị trường căn hộ cao cấp: Thời cạnh tranh vỡ đầu!

(Xi Grand Court )- Nguồn cung căn hộ mới ồ ạt tung ra thị trường, tạo sức ép buộc các DN điều chỉnh diện tích căn hộ, tăng chi phí đầu tư cho thiết kế và dịch vụ tiện ích.

2.000 căn hộ khu Saphire của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu được mở bán nâng tổng số căn hộ của cả dự án đã tung ra thị trường lên gần 5.000 căn


Phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội tiếp tục bùng nổ về nguồn cung. Càng về cuối năm càng có thêm nhiều dự án mới gia nhập thị trường và trực tiếp cạnh tranh với những dự án đã chào bán.

Ra ngõ gặp dự án

Trong vòng bán kính hơn 1 km xung quanh cửa ngõ Cầu Diễn đã có vài dự án “khủng” đã và sắp chào bán ra thị trường. Cuối tuần qua, Cty TNHH Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng – Địa ốc Việt Hân chào bán hơn 2.000 căn hộ khu Saphire của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, nâng tổng số căn hộ của cả dự án đã tung ra thị trường lên gần 5.000 căn. Với nguồn cung này, Goldmark City trở thành dự án có số lượng căn hộ lớn thứ 2 được chào bán trên thị trường Hà Nội, chỉ kém dự án Times City với 12.000 căn.

Không những sẽ tiếp tục cạnh tranh với những dự án đã chào bán trong năm qua ở khu vực lân cận như Sun Square (480 căn hộ) và Green Stars (2.000 căn hộ), sắp tới Goldmark City sẽ phải “tiếp” những đối thủ mới là Mon City, Central Point Mỹ Đình và Green City… Đối diện là dự án Central Point Mỹ Đình đang thi công phần móng và sắp đủ điều kiện để chào bán toàn bộ 480 căn hộ. Cách đó không xa là khu đô thị Green City rộng 17,6ha với 3 tòa tháp căn hộ và hàng trăm biệt thự, nhà liền kề cũng rậm rịch triển khai xây dựng.

Cầu Diễn là một trong hai khu vực cửa ngõ phía Tây tập trung nhiều dự án căn hộ “khủng” nhất Hà Nội. Tại một cửa ngõ khác là Trung Hòa – Nhân Chính cũng chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung căn hộ mới. Ngoài 1.600 căn hộ dự án Imperia Garden được chào bán từ tháng 7 vừa qua, khu vực này chuẩn bị đón nhận thêm những dự án quy mô lớn như dự án Gold Season với 1.600 căn hộ sẽ được xây dựng tại 47 Nguyễn Tuân do Cty cổ phần bất động sản Mùa Đông – VID làm chủ đầu tư. Tập đoàn Vingroup cũng đang có những bước đi cho thấy sẽ sớm triển khai 2 siêu dự án là tổ hợp StarCity Center rộng 4,5ha ở ngã tư Khuất Duy Tiến – Trần Duy Hưng và khu đô thị rộng 32ha nằm đối diện Trung tâm Hội nghị quốc gia.

Xa hơn một chút về phía quận Hà Đông có thêm một loạt những dự án đang chào bán như Ecolife Capitol, Goldsilk Complex, Landmark 51 và Seasons Avenue. Tổng số căn hộ của 4 dự án này đã lên đến gần 2.500 căn. Đó là chưa kể đến những dự án đã hoàn thành nhưng chưa bán hết như Mulberry Lanes và Hồ Gươm Plaza.

Ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Đất Xanh Miền Bắc nhận xét, nếu như những năm trước căn hộ giá thấp và trung bình chiếm thế chủ đạo trên thị trường, thì năm nay nguồn cung căn hộ cao cấp áp đảo. Tuy nguồn cung lớn nhưng thanh khoản cũng chuyển biến tích cực từ đầu năm đến nay. Đánh giá này cũng được khẳng định trong các báo cáo thị trường của Cty tư vấn bất động sản CBRE. Trong 9 tháng đầu năm, đã có gần 21.000 căn hộ mới được chào bán trên thị trường Hà Nội, cao gần bằng số lượng căn hộ chào bán của cả năm 2011 – năm được coi là có số lượng căn hộ chào bán cao kỷ lục. Trong quý III vừa qua, có gần 7.000 căn hộ được chào bán, tăng tới 154% theo năm và cũng là quý có số lượng căn hộ chào bán lớn nhất. Tuy vậy, sức tiêu thụ cũng rất khả quan, khi có tới 15.235 căn hộ đã có người mua trong 3 quý đầu năm, tức là gần bằng đỉnh điểm của năm 2009. Phân khúc cao cấp và hạng sang cũng chiếm tỷ lệ ngày càng tăng trong tổng số giao dịch.

Sức ép cạnh tranh

Thanh khoản tăng nhưng không có nghĩa là các DN cứ xây là bán được. Nguồn cung tăng ồ ạt đã buộc các DN phải điều chỉnh loại hình sản phẩm và tăng đầu tư cho dịch vụ tiện ích để hấp dẫn người mua.
Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng, một trong những thay đổi lớn trên thị trường căn hộ cao cấp là diện tích căn hộ ngày càng nhỏ đi. Vào thời điểm thị trường sốt nóng, căn hộ cao cấp thường có diện tích lớn, trong đó phổ biến từ 100-150 m2, nhiều dự án thiết kế căn hộ lên đến 180-200 m2. Nhưng kể từ năm 2012 khi thị trường rơi vào khủng hoảng, các DN bắt đầu có xu hướng thiết kế căn hộ nhỏ lại, từ đó làm giảm giá bán nhằm tăng tính thanh khoản. Chính vì thế, giá khởi điểm của căn hộ cao cấp có thể từ 1,3 tỷ đồng, so với tối thiểu 1,5 tỷ đồng cách đây vài năm.

Nguồn cung lớn cũng buộc các DN phải đầu tư nhiều hơn cho thiết kế và dịch vụ tiện ích nhằm tạo sự khác biệt và tăng sức cạnh tranh. Dự án Imperia Garden thuê hẳn Cty kiến trúc đa quốc gia Baumschlager Eberle để tinh chỉnh thiết kế, tạo không gian rộng rãi và thoáng đãng cho căn hộ. Còn dự án Ecolife Capital thì tập trung vào thiết kế kiến trúc xanh nhằm tạo môi trường sống trong lành và ít tốn năng lượng, đồng thời, xây dựng cả bể bơi khoáng mặn trong nhà đầu tiên trong số các chung cư ở Việt Nam.

Nhưng, dù phối cảnh hoành tráng hay tiện ích vẽ ra hấp dẫn, người mua nhà cũng vẫn thận trọng với những trường hợp “tay không bắt giặc”. Khách hàng hiện nay xem xét kỹ lưỡng năng lực chủ đầu tư và họ chỉ chấp nhận rót tiền vào những dự án đã thành hình hoặc được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Điều đó lý giải tại sao dự án Goldmark City không có căn hộ mẫu như đa phần các dự án khác, nhưng lại bán được hơn 2.000 căn hộ khu Ruby trong vòng 1 năm. Vị trí đẹp đã đành, lại tích hợp tới 302 dịch vụ tiện ích, nhưng phần lớn khách hàng nhìn vào tiến độ thi công trước khi xuống tiền. Cũng chỉ trong 1 năm, các tòa nhà khu Ruby đã xây đến tầng 31-34 trên tổng số 40 tầng còn khu Saphire đã xây đến tầng 11-18 mới mở bán. Đúng, thậm chí vượt tiến độ cam kết với khách hàng vẫn là “vũ khí” cạnh tranh sắc bén nhất của các DN.